Bản dưới đây bám theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 07/04/2026, sửa đổi điều kiện thu nhập khi mua, thuê mua nhà ở xã hội. Mức trần hiện hành là 25 triệu đồng/tháng với người độc thân, 35 triệu đồng/tháng với người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên và tổng 50 triệu đồng/tháng với người đã kết hôn; thu nhập được xem xét trong 12 tháng liền kề tính từ thời điểm xác nhận. (Văn Bản Chính Phủ)
Dưới đây là phần Nội dung để copy paste trực tiếp vào CMS:
Mức thu nhập được mua nhà ở xã hội năm 2026 có gì thay đổi?
Từ ngày 07/04/2026, điều kiện về thu nhập đối với một số nhóm người đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội được điều chỉnh theo Nghị định số 136/2026/NĐ-CP của Chính phủ.
Đây là một trong những thay đổi đáng chú ý đối với người đang có nhu cầu tìm hiểu và chuẩn bị hồ sơ mua nhà ở xã hội trong năm 2026. So với quy định trước đây, mức trần thu nhập được nâng lên, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho thêm nhiều người lao động, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và cán bộ, công chức, viên chức.
Theo quy định hiện hành, mức thu nhập được xem xét tùy theo tình trạng hôn nhân và hoàn cảnh gia đình của người đứng đơn.
Cụ thể:
Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân: thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng/tháng.
Người đã kết hôn: tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
Điểm cần đặc biệt lưu ý là các mức trên được xác định theo thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận, không phải chỉ căn cứ vào mức lương ghi trên hợp đồng lao động tại một thời điểm riêng lẻ.
Thời gian xem xét điều kiện thu nhập là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Bảng mức thu nhập mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2026
Có thể hiểu quy định hiện hành theo bảng tóm tắt dưới đây:
Người độc thân
Mức thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận: Không quá 25 triệu đồng/tháng
Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên
Mức thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận: Không quá 35 triệu đồng/tháng
Người đã kết hôn
Tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng: Không quá 50 triệu đồng/tháng
Như vậy, việc xác định mức thu nhập không áp dụng một con số chung cho tất cả người đăng ký. Người mua cần xác định đúng tình trạng của mình trước khi kiểm tra điều kiện.
Ví dụ, một người độc thân không nuôi con dưới tuổi thành niên sẽ được xem xét theo mức 25 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, một người độc thân đang trực tiếp nuôi con dưới tuổi thành niên có mức trần thu nhập cao hơn, là 35 triệu đồng/tháng.
Đối với người đã kết hôn, cơ quan xác nhận sẽ xem xét tổng thu nhập của cả hai vợ chồng, thay vì chỉ xem xét thu nhập của người đứng tên nộp đơn.
Người độc thân có thu nhập bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội?
Đối với người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân, mức thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không được vượt quá 25 triệu đồng/tháng.
Thu nhập được tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đăng ký làm việc xác nhận.
Có thể hiểu đơn giản như sau:
Nếu một người độc thân có thu nhập bình quân thực nhận là 20 triệu đồng/tháng trong thời gian được xem xét, người đó có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập.
Nếu thu nhập bình quân thực nhận là 24 triệu đồng/tháng, người đó vẫn có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập.
Nếu thu nhập bình quân thực nhận vượt quá 25 triệu đồng/tháng, người đó không đáp ứng mức trần thu nhập áp dụng cho trường hợp độc thân theo quy định này.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đáp ứng điều kiện thu nhập không đồng nghĩa với việc chắc chắn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Người đăng ký còn phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định, đặc biệt là điều kiện về nhà ở.
Vì vậy, người có thu nhập dưới mức trần không nên chỉ dựa vào tiêu chí thu nhập để kết luận rằng mình chắc chắn đủ điều kiện mua nhà.
Người độc thân nuôi con được áp dụng mức thu nhập như thế nào?
Một thay đổi đáng chú ý trong chính sách hiện hành là quy định riêng đối với trường hợp người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên.
Theo đó, người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên có mức thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng/tháng.
Mức này cao hơn mức áp dụng đối với người độc thân thông thường.
Quy định này giúp việc xem xét điều kiện thu nhập sát hơn với hoàn cảnh thực tế của các gia đình đơn thân, khi một người phải đồng thời đảm bảo chi phí sinh hoạt, nuôi dưỡng con và chuẩn bị tài chính cho nhu cầu nhà ở.
Ví dụ:
Một người mẹ độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, có thu nhập bình quân thực nhận 30 triệu đồng/tháng, có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập theo mức trần hiện hành.
Tương tự, một người cha độc thân trực tiếp nuôi con dưới tuổi thành niên, có thu nhập bình quân 34 triệu đồng/tháng, cũng có thể tiếp tục kiểm tra các điều kiện khác để xác định khả năng đăng ký mua nhà ở xã hội.
Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, người đăng ký cần chuẩn bị các giấy tờ phù hợp để chứng minh tình trạng hôn nhân và hoàn cảnh nuôi con theo yêu cầu của hồ sơ áp dụng tại thời điểm đăng ký.
Hai vợ chồng có tổng thu nhập bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội?
Đối với trường hợp người đứng đơn đã kết hôn, điều kiện thu nhập được xác định dựa trên tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của cả hai vợ chồng.
Theo quy định hiện hành, tổng mức thu nhập này không được vượt quá 50 triệu đồng/tháng.
Đây là điểm người mua cần đặc biệt lưu ý.
Không phải chỉ cần người đứng tên hồ sơ có thu nhập dưới 25 triệu đồng/tháng là đáp ứng điều kiện. Khi người đứng đơn đã kết hôn, thu nhập của cả hai vợ chồng sẽ được xem xét.
Ví dụ:
Người chồng có thu nhập bình quân 22 triệu đồng/tháng, người vợ có thu nhập bình quân 20 triệu đồng/tháng.
Tổng thu nhập của hai vợ chồng là 42 triệu đồng/tháng.
Trong trường hợp này, hai vợ chồng có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập và tiếp tục kiểm tra các điều kiện khác.
Một trường hợp khác:
Người chồng có thu nhập bình quân 28 triệu đồng/tháng, người vợ có thu nhập bình quân 18 triệu đồng/tháng.
Tổng thu nhập của hai vợ chồng là 46 triệu đồng/tháng.
Mặc dù riêng người chồng có thu nhập cao hơn mức 25 triệu đồng áp dụng cho người độc thân, nhưng do đây là trường hợp đã kết hôn, điều kiện cần được xem xét theo tổng thu nhập của hai vợ chồng. Với tổng thu nhập 46 triệu đồng/tháng, gia đình này vẫn có thể đáp ứng mức trần thu nhập theo quy định hiện hành.
Ngược lại:
Người chồng có thu nhập bình quân 30 triệu đồng/tháng, người vợ có thu nhập bình quân 25 triệu đồng/tháng.
Tổng thu nhập là 55 triệu đồng/tháng.
Trong trường hợp này, tổng thu nhập vượt mức 50 triệu đồng/tháng và không đáp ứng điều kiện về thu nhập theo mức trần chung hiện hành.
Thu nhập được tính trong thời gian bao lâu?
Một trong những câu hỏi phổ biến nhất là: thu nhập được tính theo tháng gần nhất, theo năm hay theo thời điểm nộp hồ sơ?
Theo quy định hiện hành, thời gian xác định điều kiện về thu nhập là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Điều này có nghĩa là người đăng ký không nên chỉ nhìn vào mức lương của một tháng gần nhất để tự đánh giá điều kiện của mình.
Ví dụ:
Một người có thu nhập thay đổi trong năm, bao gồm một số tháng thu nhập thấp và một số tháng thu nhập cao, cần xem xét thu nhập bình quân trong khoảng thời gian 12 tháng liền kề theo quy định.
Tương tự, trường hợp vừa được tăng lương, chuyển việc hoặc có thay đổi đáng kể về thu nhập cũng cần đặc biệt lưu ý đến khoảng thời gian được sử dụng để xác định mức thu nhập bình quân.
Vì vậy, trước khi chuẩn bị hồ sơ, người đăng ký nên chủ động kiểm tra lại thông tin tiền lương, tiền công và các giấy tờ liên quan trong khoảng thời gian 12 tháng gần nhất.
Đây là bước quan trọng để hạn chế tình trạng chuẩn bị hồ sơ dựa trên mức thu nhập hiện tại nhưng không phản ánh đúng khoảng thời gian được sử dụng để xác nhận.
“Thu nhập thực nhận” nên được hiểu như thế nào?
Quy định hiện hành sử dụng khái niệm thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận, được xác định theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đăng ký làm việc xác nhận đối với các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng.
Do đó, khi tự kiểm tra điều kiện, người mua không nên chỉ căn cứ vào một con số duy nhất như:
Mức lương cơ bản ghi trong hợp đồng lao động;
Mức lương đóng bảo hiểm xã hội;
Thu nhập của tháng gần nhất;
Hoặc số tiền nhận được của một tháng có thưởng, làm thêm giờ hay phát sinh thu nhập bất thường.
Việc xác định chính xác cần dựa trên hồ sơ và cách xác nhận thu nhập theo quy định áp dụng đối với từng nhóm đối tượng.
Đối với người đang làm việc tại cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp, thông tin tiền công, tiền lương cần được xác nhận theo quy định.
Đối với những trường hợp có đặc thù khác về việc làm và thu nhập, người đăng ký cần sử dụng đúng hình thức kê khai, xác nhận và biểu mẫu áp dụng cho trường hợp của mình.
Vì vậy, cách an toàn nhất là không tự kết luận chỉ dựa trên “lương cứng” hoặc mức lương ghi trong hợp đồng, mà cần đối chiếu với thu nhập bình quân thực nhận trong thời gian được xem xét.
5 ví dụ giúp bạn tự kiểm tra điều kiện thu nhập
Trường hợp 1: Người độc thân có thu nhập 23 triệu đồng/tháng
Anh A đang độc thân, có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận là 23 triệu đồng.
Mức thu nhập này thấp hơn mức trần 25 triệu đồng/tháng.
Kết luận sơ bộ: Anh A có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập và cần tiếp tục kiểm tra điều kiện về đối tượng và nhà ở.
Trường hợp 2: Người độc thân có thu nhập 27 triệu đồng/tháng
Chị B đang độc thân, có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận là 27 triệu đồng.
Mức thu nhập này cao hơn mức trần 25 triệu đồng/tháng áp dụng đối với người độc thân.
Kết luận sơ bộ: Chị B không đáp ứng mức trần thu nhập của trường hợp độc thân theo quy định chung hiện hành.
Trường hợp 3: Mẹ đơn thân có thu nhập 32 triệu đồng/tháng
Chị C được xác nhận là độc thân và đang nuôi con dưới tuổi thành niên. Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của chị là 32 triệu đồng.
Mức thu nhập này thấp hơn mức trần 35 triệu đồng/tháng.
Kết luận sơ bộ: Chị C có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập và cần tiếp tục kiểm tra các điều kiện khác.
Trường hợp 4: Hai vợ chồng có tổng thu nhập 48 triệu đồng/tháng
Người chồng có thu nhập bình quân 27 triệu đồng/tháng.
Người vợ có thu nhập bình quân 21 triệu đồng/tháng.
Tổng thu nhập của hai vợ chồng là 48 triệu đồng/tháng.
Kết luận sơ bộ: Tổng thu nhập chưa vượt quá 50 triệu đồng/tháng. Hai vợ chồng có thể đáp ứng điều kiện về thu nhập và tiếp tục kiểm tra các điều kiện khác.
Trường hợp 5: Hai vợ chồng có tổng thu nhập 53 triệu đồng/tháng
Người chồng có thu nhập bình quân 30 triệu đồng/tháng.
Người vợ có thu nhập bình quân 23 triệu đồng/tháng.
Tổng thu nhập của hai vợ chồng là 53 triệu đồng/tháng.
Kết luận sơ bộ: Tổng thu nhập vượt quá mức trần 50 triệu đồng/tháng theo quy định chung hiện hành.
Thu nhập dưới mức quy định có chắc chắn được mua nhà ở xã hội không?
Câu trả lời là không.
Điều kiện về thu nhập chỉ là một trong những nội dung cần xem xét khi đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
Để được hưởng chính sách, người đăng ký còn cần thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và đáp ứng các điều kiện khác theo quy định.
Trong đó, người đăng ký cần đặc biệt lưu ý:
Điều kiện về đối tượng
Người đăng ký phải thuộc một trong các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
Điều kiện về nhà ở
Tình trạng sở hữu và sử dụng nhà ở của người đăng ký cần đáp ứng yêu cầu theo quy định áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ.
Điều kiện về thu nhập
Người đăng ký cần đáp ứng mức thu nhập tương ứng với tình trạng hôn nhân và hoàn cảnh gia đình.
Ngoài ra, người mua còn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, sử dụng đúng biểu mẫu và nộp hồ sơ theo thời gian, địa điểm, phương thức được công bố chính thức đối với từng dự án.
Vì vậy, một người có thu nhập 20 triệu đồng/tháng không nên mặc định rằng mình chắc chắn được mua nhà ở xã hội.
Ngược lại, người có mức thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng cũng không nên dựa vào thông tin cũ để cho rằng mình chắc chắn không đủ điều kiện.
Điều quan trọng là cần đối chiếu với quy định đang có hiệu lực tại thời điểm chuẩn bị và nộp hồ sơ.
Vì sao việc nâng mức trần thu nhập là thay đổi đáng chú ý?
Trong những năm gần đây, mặt bằng thu nhập của người lao động tại các đô thị đã có nhiều thay đổi.
Trên thực tế, có một nhóm người lao động có mức thu nhập cao hơn ngưỡng cũ nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Chi phí mua nhà, tiền thuê nhà, chi phí sinh hoạt, nuôi con và các khoản chi thường xuyên tạo ra áp lực đáng kể đối với nhiều gia đình trẻ.
Việc điều chỉnh mức trần thu nhập giúp chính sách nhà ở xã hội tiếp cận gần hơn với điều kiện thực tế của một bộ phận người lao động và gia đình có nhu cầu an cư.
Đặc biệt, mức trần riêng dành cho người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên cho thấy việc xác định điều kiện thu nhập đã có sự phân biệt rõ hơn theo hoàn cảnh gia đình.
Tuy nhiên, người mua cũng cần hiểu rằng việc nâng mức trần thu nhập không làm thay đổi bản chất của quá trình xét duyệt.
Người đăng ký vẫn cần kê khai trung thực, chuẩn bị hồ sơ đúng quy định và thực hiện theo quy trình công khai của từng dự án.
Địa phương có thể điều chỉnh mức thu nhập hay không?
Theo quy định hiện hành, căn cứ vào điều kiện và mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở đối với cán bộ, công chức, viên chức và số lượng người phụ thuộc, UBND cấp tỉnh có thể quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập theo phạm vi pháp luật cho phép.
Do đó, trong quá trình tìm hiểu một dự án cụ thể, người mua không nên chỉ đọc một bài viết chung rồi áp dụng máy móc cho mọi địa phương.
Cần kiểm tra thêm:
Dự án nằm tại tỉnh, thành phố nào;
Địa phương có quy định điều chỉnh cụ thể hay không;
Thời điểm nộp hồ sơ áp dụng văn bản nào;
Đơn vị nào thực hiện việc xác nhận;
Bộ hồ sơ và biểu mẫu nào đang được sử dụng.
Đối với người đang tìm hiểu nhà ở xã hội tại Hà Nội, việc theo dõi các quy định và hướng dẫn cụ thể của thành phố là đặc biệt quan trọng.
Người mua nên làm gì trước khi chuẩn bị hồ sơ?
Trước khi bắt đầu xin xác nhận hoặc hoàn thiện một bộ hồ sơ, người mua nên thực hiện lần lượt các bước sau:
Bước 1: Xác định đúng tình trạng hôn nhân
Bạn đang độc thân, độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên hay đã kết hôn?
Đây là cơ sở đầu tiên để xác định mức trần thu nhập phù hợp.
Bước 2: Kiểm tra thu nhập trong 12 tháng liền kề
Không nên chỉ nhìn vào lương tháng hiện tại. Hãy kiểm tra khoảng thời gian thu nhập được sử dụng để xác nhận.
Bước 3: Kiểm tra điều kiện về đối tượng
Xác định mình có thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội hay không.
Bước 4: Kiểm tra điều kiện về nhà ở
Đây là điều kiện riêng biệt và không thể thay thế bằng việc đáp ứng điều kiện thu nhập.
Bước 5: Theo dõi thông tin chính thức của dự án
Chỉ chuẩn bị và nộp hồ sơ theo thông tin, thời gian và quy trình được công bố chính thức.
Những hiểu nhầm phổ biến về điều kiện thu nhập
“Lương trên 20 triệu đồng là chắc chắn không được mua nhà ở xã hội”
Thông tin này không còn phù hợp với mức trần thu nhập chung được áp dụng từ ngày 07/04/2026.
Người mua cần kiểm tra mức mới theo đúng tình trạng hôn nhân và hoàn cảnh gia đình.
“Chỉ cần thu nhập của người đứng tên hồ sơ dưới mức quy định”
Không đúng trong trường hợp người đã kết hôn.
Khi người đứng đơn đã kết hôn, tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của cả hai vợ chồng được xem xét theo quy định.
“Thu nhập tháng này thấp hơn mức trần là đủ điều kiện”
Chưa chính xác.
Điều kiện thu nhập được xác định trong thời gian 12 tháng liền kề tính từ thời điểm xác nhận, không chỉ dựa trên một tháng riêng lẻ.
“Đủ điều kiện thu nhập là chắc chắn được mua nhà”
Không đúng.
Điều kiện thu nhập chỉ là một phần trong quá trình xác định người được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
“Chỉ cần chuẩn bị hồ sơ càng sớm càng có lợi”
Việc chuẩn bị sớm là cần thiết, nhưng người mua cần chú ý thời điểm xác nhận, thời hạn sử dụng của giấy tờ và thời gian tiếp nhận hồ sơ chính thức của từng dự án.
Chuẩn bị quá sớm mà không kiểm tra hiệu lực giấy tờ có thể dẫn đến việc phải xin xác nhận lại.
Kết luận
Từ ngày 07/04/2026, mức trần thu nhập để xem xét điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với thực tế.
Theo quy định chung hiện hành:
Người độc thân: thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng/tháng.
Người đã kết hôn: tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.
Thời gian xác định điều kiện thu nhập là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội nên kiểm tra đầy đủ cả ba nhóm nội dung: đối tượng, điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập trước khi chuẩn bị hồ sơ.
Việc hiểu đúng quy định ngay từ đầu sẽ giúp người mua chủ động hơn, hạn chế hồ sơ thiếu hoặc sai thông tin và tránh phụ thuộc vào các nguồn tư vấn không chính thức.
Lưu ý: Nội dung được An Bình tổng hợp nhằm hỗ trợ người đọc tìm hiểu chính sách tại thời điểm cập nhật. Thông tin không thay thế kết quả xác nhận, xét duyệt hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị tiếp nhận hồ sơ. Người đăng ký nên đối chiếu quy định và thông báo chính thức tại thời điểm nộp hồ sơ.
